Anlageimmobilien für Verkauf und zum Halten sind „verschiedene Paar Schuhe“

Immobilien als Kapitalanlage zu erwerben ist attraktiv. Dementsprechend erfahren Renditeimmobilien oder auch Anlageimmobilien seit Jahren großes Interesse. Doch welche Objekte sind geeignet und wie lässt sich bei einem Direktinvestment das Geld vermehren? Zwei Möglichkeiten bestehen im Kauf einer Immobilie zu dem Zweck, sie wertsteigernd zu verkaufen und darin, sie zu erwerben, um während des Haltens eine gute Rendite zu erzielen. Beiden Varianten gemein ist, dass der Investor das Objekt nicht selbst nutzt. Ansonsten unterscheiden sie sich in vielen Punkten.

Wertsteigerung als Ziel

Anlageimmobilien zum Zweck zu erwerben, sie wertsteigernd zu verkaufen, ist hauptsächlich im Bereich des Privatvermögens interessant. Ein relativ sicherer Weg besteht darin, in stark wachsende Immobilienmärkte zu investieren, in denen eine Wertsteigerung auf lange Sicht wahrscheinlich ist. Negativ schlägt zwar zu Buche, dass die Anschaffung von derartigen Immobilien verhältnismäßig teuer ist, etwaige Gewinne aus Vermietung oder Verpachtung regelmäßig zum persönlichen Steuersatz versteuert und die Objekte mindestens zehn Jahre gehalten werden müssen, um bei einer Veräußerung eine Einstufung als Spekulationsgeschäft sowie eine entsprechende Besteuerung zu vermeiden. Jedoch lässt sich danach die Immobilie steuerfrei verkaufen. Ähnliche Vorteile können auch in einer Stiftung generiert werden.

Rendite während des Haltens im Fokus

Bei der zweiten Option steht nicht der Verkaufserlös und damit die Wertsteigerung, sondern die während des Haltens erzielte Rendite im Fokus. Sie bezeichnet den Ertrag, den ein Anleger mit der Immobilie erwirtschaftet und ist ein dauerhaftes Cashback – auch für eventuelle Erben. Deshalb geht es vorrangig darum, dass etwa die Jahresnettomiete und der Kaufpreis in einem akzeptablen Verhältnis zueinander stehen. Investoren, die Renditeimmobilien kaufen wollen, um auf diese Weise Kapital zu vermehren, sind meistens Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser in kleinen bis mittelgroßen Städten zu empfehlen. Dabei sollten sie auch darüber nachdenken, die Immobilien über eine vermögensverwaltende GmbH oder Immobilien GmbH zu erwerben und zu verwalten. Denn dies kann bei Gutverdienern die steuerliche Belastung gegenüber der, die bei einem privaten Kauf gilt, geringer halten.

Der Grund dafür liegt darin, dass in diesem Fall auf den Gewinn lediglich 15 Prozent Körperschaftssteuer anfallen, wie im Blogbeitrag „Die vermögensverwaltende GmbH – eine interessante Alternative zum privaten Immobilienkauf“ erläutert ist. Gewinne werden sozusagen geparkt, erst beim Verkauf fallen höhere Steuern an. Zur 15-prozentigen Körperschaftssteuer kommen bei Entnahme der Gewinne 25 Prozent Abgeltungssteuer oder eine Versteuerung im Teileinkünfteverfahren hinzu. Deshalb kann es sich zudem als sinnvoll erweisen, später nicht einzelne Objekte aus dem Unternehmen herauszuverkaufen, sondern die gesamte Firma zu veräußern.

Vor einer Entscheidung alle Faktoren berücksichtigen

Welche Strategie die beste ist, hängt von vielen Aspekten ab – von den Zielen der Kapitalanlage wie von der Anzahl der Immobilien und dem weiteren Einkommen. Auf jeden Fall gilt es, vor dem Kauf die gesamte Situation samt Rahmenbedingungen in die Waagschale zu werfen. Nur dann kann eine Investition in Anlageimmobilien optimal gestaltet werden. Lassen Sie sich als unser Mandant beraten!