Die vermögensverwaltende GmbH – eine interessante Alternative zum privaten Immobilienkauf

Wer eine Immobilie als Renditeobjekt erwerben will, realisiert dies häufig im Rahmen eines privaten Geschäfts. Um im Falle des Verkaufes eine Einstufung als Spekulationsgeschäft und eine entsprechende Besteuerung zu vermeiden, muss die Immobilie meist mindestens zehn Jahre gehalten werden. Dabei sind die Erträge aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig zum persönlichen Steuersatz zu versteuern. Dies kann Gutverdiener teuer zu stehen kommen. Daher ist für sie die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH eine interessante Alternative.

Zu diesem Zweck müssen sie zunächst eine GmbH mit 25.000 Euro Mindest-Stammeinlage und Gesellschaftsvertrag gründen. In diesem sind die wichtigen Rahmenbedingungen zu definieren. Grundsätzlich fungiert die GmbH als Vermögensverwalter für eine oder mehrere Immobilien in Deutschland. Wichtig zu berücksichtigen ist, dass die Gewinne ausschließlich aus der Verwaltung der Immobilie stammen dürfen. Ein gewerbliches Agieren sollte vermieden werden, damit die Befreiung von der Gewerbesteuer aufrecht erhalten werden kann. Einen Teil der Einnahmen, die laufend erwirtschaftet werden, kann die vermögensverwaltende GmbH als Geschäftsführergehalt auszahlen und als Betriebsausgaben abziehen.

Höhere Steuern erst bei Verkauf

Bei korrekter Gestaltung fallen auf den Gewinn „nur“ 15 Prozent Körperschaftssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag an. Gewerbesteuern müssen nicht gezahlt werden. Damit kann die steuerliche Belastung für den Investor geringer sein als wenn er, wie beim privaten Kauf, sämtliche Gewinne sofort zum individuellen Steuersatz versteuern müsste. Im Falle des Immobilienerwerbs über eine vermögensverwaltende GmbH können Gewinne gewissermaßen zwischengeparkt werden. Denn höhere Steuern fallen erst bei einem Verkauf an. Das Haus oder Grundstück sind Betriebsvermögen. Wird dieses veräußert, unterliegen die Gewinne einer 15-prozentigen Körperschaftssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Bei Entnahme der Gewinne kommen 25 Prozent Abgeltungssteuer oder eine Versteuerung im Teileinkünfteverfahren hinzu.

Entscheidung gut durchdenken

Dieser Veräußerungsgewinn und die damit verbundene steuerliche Belastung muss somit in die Berechnung, ob sich die Gründung einer Immobilien-GmbH lohnt, einbezogen werden. Zudem ist der Aufwand, der für die Verwaltung der GmbH anfällt, zu bedenken. Auch hängt die Antwort auf die Frage, ob diese Verfahrensweise lukrativ ist oder nicht, von verschiedenen weiteren Faktoren ab. Dazu zählen zum Beispiel die Angaben, wie lange die Immobilie gehalten werden soll und wie hoch die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung sowie die anderen Einkünfte des Investors sind. Natürlich sind auch die Pläne mit dem Haus oder Grundstück von Relevanz.

Eine Entscheidung zum Immobilienkauf sollte also sorgfältig unter Berücksichtigung sämtlicher damit in Verbindung stehender Aspekte abgewogen werden. Auch wenn dies viele sein können, ist für Sie zunächst wichtig zu wissen, dass es die vermögensverwaltende GmbH und Alternativen zum allseits bekannten privaten Kauf gibt sowie Experten, die Sie in den Detailfragen unterstützen.

Selbstverständlich beraten wir Sie als unseren Mandanten gern ausführlich zu diesem Thema.