Optimale steuerliche Gestaltung bedeutet mehr als schnellere Gebäudeabschreibung

Dass für die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden, die zur Erzielung von Einkünften dienen, feste Prozentsätze gelten, ist den meisten Eigentümern bekannt. Die AfA-Sätze betragen in Abhängigkeit von der Nutzungsart und dem Zeitpunkt des Bauantrags oder Kaufs 2, 2,5, 3 oder 4 Prozent. Zudem hat es sich inzwischen herumgesprochen, dass die Abschreibungsdauer von vermieteten Gebäuden verkürzt werden kann. So manch einer verspricht sich davon eine geringere Abgabenlast und höhere Rendite. Tatsächlich ist dies oft der Fall. Allerdings gibt es auch Stolperfallen.

Es ist davon auszugehen, dass Anträge auf Anerkennung einer verkürzten Abschreibungsdauer streng geprüft werden. Denn die Zunahme solcher Anträge nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28. Juli 2021 stieß ursprünglich auf Widerstand, wie Haufe dargelegt hat. Um damit verbundenen bürokratischen Aufwand zu vermeiden, schlug das Bundesministerium der Finanzen im Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 eine Streichung der neuen Möglichkeit vor. Erst kurz vor Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag wurde diese aufgrund „deutlicher Kritik“ doch nicht vorgenommen, wie die Deutsche Industrie- und Handelskammer berichtete. Jedoch antwortete das Finanzministerium am 22. Februar 2023 mit einem offiziellen Schreiben auf das BFH-Urteil. Darin relativierte es die ursprünglich zugelassene „jegliche Darlegungsmethode, die im Einzelfall geeignet erscheint“.

Detaillierte Vorschriften

Steuerpflichtige und ihre Berater erhalten auf mehreren Seiten einen genauen Überblick, wie sie in welchen Fällen vorgehen sollten, wenn sie eine kürzere Restnutzungsdauer für ein Gebäude anerkennen lassen wollen. Beispielsweise heißt es in dem Schreiben: „Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG geeignet.“ Und: „Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen.“ Allein dies bedeutet erheblichen Kostenaufwand.

Vorhaben ganzheitlich prüfen

Bereits deshalb sollten Eigentümer im Vorfeld prüfen, ob das Vorhaben aussichtsreich ist und es sich lohnt, das Geld für ein Gutachten auszugeben. Dies impliziert jedoch nicht nur auf sämtliche Faktoren, die für eine kürzere Nutzungsdauer von Gebäuden sprechen, zu achten, sondern auch, weitere Vorschriften und steuerliche Auswirkungen in die Überlegungen einzubeziehen. Dazu gehört die korrekte Ermittlung, worauf genau eine Abschreibung vorgenommen werden darf, die richtige Kaufpreisaufteilung in Gebäude sowie auf Grund und Boden entfallende Anteile. Ebenso zählt der Umgang mit Bestandsimmobilien dazu. Kurz: Es kommt auf eine ganzheitliche Betrachtung an, um nicht in eine oder mehrere Steuerfallen zu tappen.

Gerne helfen wir Ihnen dabei. Wir verfügen über das dafür notwendige Know-how und Erfahrungen mit vielen Objekten. Nutzen Sie das steuerliche Gestaltungspotenzial, das Ihnen Immobilien bieten, auf einfache Weise!