Ferienimmobilien – eine gute Renditechance

Ferienimmobilien sind in Deutschland so begehrt wie nie zuvor. Laut einer aktuellen Erhebung des Instituts für Demografie Allensbach besitzen rund 1,26 Millionen Menschen im Land ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Zu den Hauptgründen für den Kauf zählen nach Angaben der „Marktstudie private Ferienimmobilien“ von FeWo-direkt sowie Engels & Völkers die Altersvorsorge, die Eigennutzung und Vermietung sowie die Erwirtschaftung von Mieteinnahmen und Gewinn. Immerhin sind Ferienimmobilien eine gute Anlageklasse, die das Doppelte bis Dreifache einer anderen Vermietung einbringen kann. Doch worauf sollten Käufer achten?

Wer Ferienimmobilien kaufen möchte, sollte auf jeden Fall den Standort berücksichtigen. Dieser kann sich im Inland oder Ausland befinden, in einer Metropole wie München oder Hamburg oder in einer ländlichen Urlaubsregion wie an der Ostsee oder Nordsee. Um die Wohnung beziehungsweise das Haus als Ferienimmobilie vermieten zu dürfen, müssen Interessenten darauf achten, dass eine solche Nutzung erlaubt ist. Denn das ist nicht automatisch der Fall, da Kommunen die Vermietung von Immobilien als Ferienobjekte untersagen können, zum Beispiel damit knapper Wohnraum nicht zweckentfremdet wird.

Bei Ferienimmobilie ist ferner damit zu rechnen, dass in einigen Regionen Zweitwohnungsteuer erhoben wird. Dies ist nicht einheitlich geregelt. Ein weiterer Aspekt: Befindet sich die Immobilie in einer beliebten Ferienregion und ist attraktiv, kann sie nicht nur in der Saison, sondern während des gesamten Jahres vermietet werden. Dies ermöglicht eine hohe Rendite.

Wann lohnt sich eine Ferienimmobilie?

Wichtig ist, eine hohe Vermietungsquote beziehungsweise Jahresmieteinnahme zu erzielen. Je höher diese ist, desto größer kann die Rendite sein. Daraus ergibt sich, dass Interessenten, die eine Ferienimmobilie kaufen wollen, auf deren Vermietungsquote und die anderer Objekte in der Nähe achten sollten.

Um die Vermietung der Ferienimmobilie und ein passendes Konzept darf sich jeder Vermieter selber kümmern. Jedoch kann es sinnvoll sein, auf ein externes Büro zu setzen, zum Beispiel wenn sich die Immobilie in einer beträchtlichen Entfernung vom Lebensmittelmittelpunkt befindet, zu wenig Zeit zur Verfügung steht oder keine ausreichenden Kenntnisse vorhanden sind. Dabei einen leistungsstarken Partner zu finden, der auch ergänzende Leistungen anbietet, ist ein Kernbestandteil der Renditeauswirkung.

Denn die Immobilie muss nicht nur möglichst oft vermietet werden. Auch die Kommunikation mit Gästen, die Instandhaltung und Reinigung sind anspruchsvolle Aufgaben. Meist findet der Bettenwechsel an einem Wochenende statt. Gäste reisen am späten Vormittag ab und neue am Nachmittag an. In der Zwischenzeit müssen fast sämtliche Ferienobjekte in der Region gereinigt werden. Außerdem können kleinere Reparaturen auszuführen sein. Hier Qualität zu finden, ist essenziell, um einen guten Ruf aufrechtzuerhalten.

Ferienimmobilien und das Finanzamt

Darüber hinaus gibt es weitere Stolpersteine. Einer davon ist die Selbstnutzung. Wer seine Ferienimmobilie gar nicht für sich nutzt, könnte Probleme mit dem Finanzamt bekommen, wenn er die Nichtnutzung nicht eindeutig darlegen kann. Denn dieses geht dann trotzdem von einer Nutzung aus. Die Kosten für die Selbstnutzung werden anteilig aus denen, die steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können, herausgerechnet.

Was die Besteuerung betrifft, so richtet diese sich danach, ob es sich bei der Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen um eine private Tätigkeit oder ein Gewerbe handelt. Diese Frage ist nicht immer leicht zu beantworten, hängt sie doch von verschiedenen Faktoren ab. Eine davon: die Thematik des Vorhandenseins weiterer Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung. Auf jeden Fall sind die Einkünfte nach Gesetzeslage zu versteuern.

Wer seine Ferienimmobilie steuerfrei verkaufen möchte, muss ebenfalls einige Kriterien beachten. So gilt die übliche Spekulationsfrist von zehn Jahren. Erst danach ist es möglich, das Ferienhaus oder die Ferienwohnung steuerfrei zu veräußern oder komplett selber zu nutzen. Wurde die Tätigkeit als Gewerbebetrieb eingestuft, unterliegt der Verkauf allerdings auch nach mehr als zehn Jahren der Einkommensteuer.

Nicht zuletzt ist die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, sofern keine Kleinunternehmerschaft besteht. Dementsprechend kann Vorsteuer geltend gemacht werden. Dies betrifft auch den Kauf sowohl vorhandener Gebäude als auch die Kosten für den Neubau. Dafür gilt es jedoch, den Kaufvertrag optimal zu gestalten. Als problematisch könnte sich erweisen, dass die Umsatzsteuer bei einem Verkauf der Ferienimmobilie innerhalb der ersten zehn Jahre und bei Gegenständen binnen der ersten fünf Jahre anteilig zurückgerechnet wird. Deshalb sollten sowohl Kauf als auch Verkauf wohlüberlegt stattfinden.

Fazit: Steuerberater hinzuziehen

Zusammengefasst kann sich der Kauf einer Ferienimmobilie lohnen. Jedoch sollten vor einer Entscheidung auch Alternativen wie das Hineinkaufen in eine bestehende Struktur und das Anmieten und Weitervermieten von Ferienimmobilien in die Waagschale gelegt werden. Zudem ist es empfehlenswert, Formen wie die Gründung einer Familien-GbR in Betracht zu ziehen. Diese Themen bringen ihre eigenen Herausforderungen mit sich und gestalten die Materie komplex. Nicht zuletzt geht es um eine optimale Gestaltung des Konzepts. Denn nur dann lassen sich hohe Renditen erzielen. Gern unterstützen wir Sie als unseren Mandanten bei Ihrem Ferienimmobilien-Projekt.