Ehepaare können bei Immobilien sparen

Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, sind für die Besitzer naturgemäß mit hohen Kosten verbunden. Das betrifft nicht nur den Kaufpreis, die Investitionen und die Verwaltung, sondern auch die Steuern, die für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu zahlen sind. Deshalb lohnt es sich insbesondere in diesem Bereich, vorhandenes Sparpotenzial zu nutzen. Dieses eröffnet sich vor allem Eheleuten – und zwar über die so genannte Ehegattenschaukel.

Nach diesem Modell besitzt einer der Ehegatten privat eine Immobilie, die er nicht selber nutzt und schreibt diese ab. Nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft er diese zum ortsüblichen Preis, dem Verkehrswert, an seinen Ehegatten. Somit ist der Erlös aus dem Immobilienverkauf für ihn steuerfrei. Auch Grunderwerbssteuer muss nicht gezahlt werden, da Verträge unter Eheleuten dieser nicht unterliegen. Der Ehegatte, der die Immobilie erwirbt, kann das Objekt erneut abschreiben. Dies mindert das Einkommen aus Vermietung oder Verpachtung entsprechend und in der Folge die Steuerlast. Nach zehn Jahren wird die Immobilie dann wieder an den Ehemann oder die Ehefrau veräußert usw. Dieses Prinzip funktioniert sowohl mit einer als auch gegenseitig mit mehreren Immobilien.

Gestaltungsmissbrauch vermeiden

Damit die regelmäßige Übertragung jedoch nicht als Steuergestaltung im Sinne von Paragraf 42 der Abgabenordnung (AO) und als Gestaltungsmissbrauch ausgelegt werden kann und die Besitzer optimal profitieren, gilt es einige Aspekte zu beachten. So muss der Verkaufspreis der Immobilie angemessen sein, das heißt, dem Verkehrswert entsprechen. Um das gesamte Abschreibungspotenzial auszuschöpfen, sollte die Immobilie nicht selbst genutzt werden. Ferner muss der Kaufpreis tatsächlich fließen. Grundsätzlich ist dafür – unter bestimmten Bedingungen – auch die Aufnahme eines Darlehens möglich. Nicht zuletzt kommt es auf den Abschluss eines korrekt gestalteten Kaufvertrages an. Die Kosten für einen Notar machen sich bezahlt.

Denn aufgrund der zurückliegenden und gegenwärtigen Wertsteigerung von Immobilien ist der Verkehrswert normalerweise wesentlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis und es kann erhebliches zusätzliches Abschreibungsvolumen generiert werden, welches das zu versteuernde Einkommen verringert und die Steuerlast erheblich senkt. Auf der anderen Seite bleibt das Risiko einer Scheidung. Vor dieser können wir Sie nicht bewahren. Jedoch unterstützen wir Sie als unseren Mandanten gern bei der Gestaltung einer funktionierenden Ehegattenschaukel.