Augen auf bei der Vermietung von Ferienimmobilien

Privatpersonen, die eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus besitzen, nutzen die Immobilie nicht immer ausschließlich selbst oder stellen sie Freunden kostenlos zur Verfügung. Häufig vermieten sie das Objekt auch, um Einnahmen zu erzielen. Doch Vorsicht! Sobald Geld fließt, sehen die zuständigen Finanzbeamten genau hin. Damit diese keine ungünstige Einstufung vornehmen, sollten die Eigentümer genau auf die geltenden Steuergesetze achten.

Grundsätzlich richtet sich die steuerliche Bewertung von Einnahmen aus der Vermietung von Ferienimmobilien nach der Art der Nutzung. Wird das Haus oder die Wohnung nur an wechselnde Feriengäste vergeben und bei Leerstand für eine Vermietung vorgehalten, ist der Gewinn in der Einkommensteuererklärung unter „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ zu erfassen sowie zu versteuern. Von den Mieteinnahmen können sämtliche Aufwendungen, die mit der Ferienimmobilie zusammenhängen, als Werbungskosten abgezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel Abschreibungen, Erhaltungs- und Reparaturkosten. Solange die Vermietungsdauer mindestens 75 Prozent des Ortsüblichen beträgt und keine umfassenden Zusatzleistungen wie Volleinrichtung mit Geschirr, Wäscheservice oder Rezeption angeboten werden, ist dies kein Problem.

Fallstricke, auf die das Finanzamt achtet

Allerdings kann es bereits schwierig werden, wenn die Ferienimmobilie weniger stark ausgebucht ist. Dann muss eine sogenannte Überschussprognose erstellt werden. Ansonsten nimmt das Finanzamt Liebhaberei an, womit die Einkünfte steuerfrei und die Ausgaben nicht abzugsfähig sind. Bei zu vielen Zusatzleistungen kann das Finanzamt die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit einstufen, woraus sich umfangreiche Konsequenzen wie eine Gewerbesteuerpflicht ergeben. Ebenfalls wichtig ist, eine nicht erfolgte Selbstnutzung im Zweifel nachweisen zu können, da das Finanzamt sonst zu der Einschätzung gelangen kann, dass die Ferienimmobilie gemischt genutzt wird.

Im Falle der Vermietung sowohl an Feriengäste als auch der Selbstnutzung müssen bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung bzw. der Werbungskosten die mit der Eigennutzung verbundenen Aufwendungen herausgerechnet werden. Zudem sind die auf Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen nach dem zeitlichen Verhältnis der Selbstnutzung aufzuteilen. Wird eine erfolgte Selbstnutzung dem Finanzamt nicht erklärt, kann das drastische Folgen haben. Dann droht nicht nur eine Steuernachzahlung. Ferner kann auch wegen Steuerhinterziehung ermittelt werden.

Die Umsatzsteuer nicht vergessen

Ebenso wichtig sind das Erheben und Abführen von Umsatzsteuer. Für die kurzfristige Vermietung an wechselnde Feriengäste sowie die damit zusammenhängenden Leistungen müssen sieben Prozent Umsatzsteuer berechnet werden, auch wenn Liebhaberei vorliegt. Gegebenenfalls kann eine langfristige Überlassung an feste Mieter umsatzsteuerfrei sein oder die Kleinunternehmerregelung Anwendung finden. Allerdings darf Letztere nicht beansprucht werden, wenn aus dem Bau oder Kauf der Ferienimmobilie Vorsteuer geltend gemacht wurde. Auch lohnt es sich nicht, allein wegen der Umsatzsteuer ein Unternehmen zu gründen und die Vermietung darüber abzuwickeln. Ein Grund: Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist nach zehn Jahren kein steuerfreier Verkauf möglich.

Nicht zuletzt ergeben sich eigene Herausforderungen, wenn sich das Ferienhaus oder die Ferienwohnung im Ausland befindet. Dann hat grundsätzlich zwar der jeweilige Staat das Besteuerungsrecht. Jedoch bringt dies je nach dem Standort des Objektes eigene Herausforderungen mit sich.

Einzelfallbetrachtung ermöglicht optimale Gestaltung

Somit ist es immer der bessere Ansatz, jeden Fall detailliert zu betrachten. Dabei gilt es, sowohl die Nutzung als auch die langfristigen Pläne bezüglich des Objekts und die sonstigen Einkünfte des Steuerpflichtigen und seiner Familie zu berücksichtigen. Dies ist eine komplexe Angelegenheit. Sie lohnt sich jedoch. Denn nur dadurch kann die Vermietung von Ferienimmobilien steuerlich optimal gestaltet werden. Sehr gerne übernehmen wir dies für Sie als unseren Mandanten.